20190913财经冷眼:降价套现成风,直降200万脱手!中国二手房抛售潮终于来了!(第53期)

 

 

20190913财经冷眼:降价套现成风,直降200万脱手!中国二手房抛售潮终于来了!(第53期)

各位朋友,大家好,今天是北京时间2019912日,欢迎来到财经冷眼。

这些天,二手房降价的消息在国内各自媒体报道得非常火热,而且各种的数据也是越来越多,冷眼觉得,二手房是新房之外,普通民众为主参与得非常多的一种房产交易,特别是在二手房的销售上,定价的基本是群众,所以这样的价格,更有代表意义。今天,我们就一起来聊聊中国目前非常火爆的二手房价格下降和出手困难的问题。

在前面关于房产的节目中,冷眼讲房产供给、需求、讲国家对楼市的资金调控、讲居民购房负担比和可支配收入的枯竭,很多都是引用了大量的数据论证,可能打击听得也比较枯燥。那么今天开篇呢,冷眼就换一个思路,先来将一些最近国内社交媒体上流传得比较火爆的关于三个二手房买卖话题的案例,或许能给大家增加点关于房价的感性体验。

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据《中国经营报》97日报道,北京二手房量价齐跌,有业主直降200多万,才把房子卖掉。事情是这样的,在北京市朝阳区不动产登记事务中心,李姓业主告诉记者,他的房子在大北窑附近,130平方米,按照市场价挂的是900万,挂出去两个多月才卖掉,最后降价到700万才卖掉。他的感叹是,前两年房子贵的时候没卖,今年房子便宜了不少,晚卖两年。

这并非是个例,某刘姓业主的一套164平方米房子,开始标价将近1000万元,挂出去以后有三四十个人来看过房子,但都没有买,直到把价格降至700多万元才卖出去。

从这两个案例可以看出,全国最坚挺的北京楼市,已经出现了有价无市的状态,二手房要脱手,基本要折价20%30%左右。不知道大家周围有没有北京或者一线城市的朋友在买卖房子的,情况是不是如此,大家可以自己核实下。

我们再来看第三个例子,前天在国内的水木社区上有一个前十名的热门帖子,也是关于北京买房的。贴主在2017年的北京高位买房上车,这两年房价一直没涨,如果租房月租只要1万,现在供房月还款4万,勉强能还得起房贷,但是家里的奢侈性消费基本都被砍掉了。上个月和老婆计划十一出国玩一次,左算右算还是存款太少,只能放弃,引来老婆关于买房当房奴不如租房的抱怨。而邻居老奶奶去世后,子女卖掉房子的价格,比贴主2017年买房的价格便宜了20%,更是让贴主对未来房价感到极度悲观。

有人可能会说,这三个只是个别的案例,微观个体的感受,不能代表北京整体楼市的弱势。但是,就算根据市场的权威统计,北京二手房房源的成交周期已经延长到了101天,也就是说,现在想卖一套二手房,平均需要挂101天才能卖出去,成交周期很长。北京8月成交均价为61223/平方米,环比下降1.6%,同比下降3.3%,这是连续第三个月成交价格同比和环比同时下降,市场继续降温的趋势明显。

所以,目前北京的二手房价格,不管是民间渠道的个例统计分析,还是市场的权威统计调查,基本上都在说明北京的二手房市场出现了量价齐跌的局面。只是民间个体感受到的成交价跌幅是20%以上,而全国最权威的70城房价走势告诉大家的,2年来,北京上海的房价只有4%2%的跌幅,这是明显失真的,是经过美化后的虚假数据。

 

因为不管是从买卖房主的体验还是从民间自媒体调查机构得出的结论,2年来北京、上海二手房价下跌基本都在15%20%左右。

 

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不止是北京、上海,最近4个月,全国的二手房也都是一个熊样。这绝不是北京的问题,如上文所说,南京、厦门、成都、杭州、武汉等地,因为房价倒挂幅度过高,二手房积压成为首当其冲的问题,数千元乃至上万元的差价,引得诸多购房者只愿意押注限价盘,宁可排队抢房,也不愿意在二手房市场多看一眼。

衡量商品的市场走势,无非是看价格和成交量两个指标,这两个指标走坏了,二手房的趋势也就坏了。

在刚刚过去的8月份,中国13个城市二手房成交量环比下降8.5%,成交量仍处于5月以来的下行通道之中。其中,除南京外,其他12个城市的二手房成交量均出现了不同程度的环比下降,厦门降幅最大,达25.3%

发生这样的事一点也不奇怪,因为这样的苗头已经存在有一段时间了。尽管70城房价价格统计存在很多水分,但是从这个指标中的一些数据对比中,还是能看出楼市的趋势性走向。

统计局在8月中旬发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,上涨城市数量在6-7月份明显出现了大幅减少,6-7月份二手房出现20个城市下调,是2019年最高的。注意这三个关键点:20个重点城市,二手房市场,房价连跌两个月。

很明显,表面上70城新房指数还在上涨,其实反映市场真实情绪的二手房市场已经冷却,连因为房价倒挂的原因,高高在上的二手房,在过去几年成为炒房客的重点目标,现在正是估值合理回归的时机。

对绝大部分一二线热点城市来说,二手房市场才能反映最真实的成交情绪,均价持续下跌,就意味着成交量随之下行,在未来几个月,量价齐跌将继续下去。

所以,目前的二手房,其实出现了一些冻结的现象。官方统计的数据显示大部分城市楼价还在微涨,下跌的城市也开始增多。但是,如果按照官方发布的统计价格卖房,又很难卖出去,有价无市,就像北京要挂房100多天才能出售一样。

除非你大幅折价才能脱手,才能将房子变成现金,但是很多人都是对楼市还抱有幻想的,你真让他折价20%,肯定会肉疼,因为这以为着两年前交的30%的首付,已经无形中减少了三分之二,一般人都不愿因相信这样的现实。所以,现在的房价,其实就处于这就是所谓的冷冻状态,动弹不得,再优质的房产,不过是账面财富而已。

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823日,北京开了一场会。会议提出了一个房地产的纲领性的指导标准,就是16个字:
不将房地产作为短期刺激经济的手段。这个口号被广泛解读为近几年制约房价的总指导方针。

 

这句话虽不再新鲜,但在这样重要的场合下再次强调,也反映了官方当下对房地产在经济中起到的作用的态度已经非常坚决,那么「夜壶理论」将大概率推出历史舞台,就算这个夜壶是镀金的也不例外。

凡是关注楼市的人,应该都会发现一个现象。今年无论是官方还是民间主流媒体,大小新闻都离不开3月会议倡导的三稳大基调,「稳房价,稳地价,稳预期」。

那么,到底是什么意思呢?换算到市场情况,其实就是让楼市横盘,房价不涨不跌,最好一成不变,今年北京房价是6/平,明年后年都是6/平。即使跌宕,也要在一个合理的微调区间内。

不让房价大涨可以理解,毕竟当前中国楼市的泡沫已经非常严重,再涨下去资金的脱实向虚会让实体经济彻底完蛋,高杠杆炒房也存在资金链断裂的风险,给金融系统带来冲击,所以房价不能再涨,必须严格控制,这是当前中国最高层的一致认识,近期多次顶层经济会议,基本都强调了这样一个意思。

那为什么中国政府要稳房价呢?而不是让房价大跌呢?冷眼认为,挤泡沫其实有两种方法,一种就是让房价下跌,但是对于目前中国市场来说,房价下跌会让很多家庭的房产价值下跌,从而导致抵押品价值不足,追加抵押品,追加不了的,就只有断供了,银行接收大量的房产,成为全国最大的房东,银行的金融风险将会被全面引爆。这也是国家不愿因看到的。

所以,最好的结果就是房价横盘,不涨不跌。就算涨跌,也在很小范围内波动。让房价稳定住,这样的好处是避免了楼市上涨下跌带来的系统性风险。而同时呢,也能让楼市的泡沫自然下降。大家可能不明白,为什么楼市横盘能挤泡沫呢?

我们先来看一个例子。按照上海二手房均价5万计算,购买一套80平的房产,需要400万。以一个普通家庭年到手收入40万计算,现在的房价收入比是10。假如政府能控制房价横盘5年,5年后房价还是400万,而这个家庭的收入增长为60万,房价收入比就成为6.7,也就是相当于房价降了33%。所以说,只要摁住房价5年不涨,就相当于房价下跌了33%,这其实就是在挤房价的泡沫。

这就是金融稳定的奥秘:房价急跌33%就会崩盘,但是在控制房价的同时,通过增加收入,让通货膨胀来消减楼市的泡沫,让房价相对下跌33%,楼市就会软着陆。而政府在这个过程中,要做的就是:控制好泡沫,以后才有机会再次吹大泡沫。

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这样的推断,不是冷眼个人瞎猜的,而是有依据的。无论是政治局会议不断的喊话,还是70城指数的官方维稳,哪里的房价露头,官方一定是重点敲打。种种迹象表明,高层的意图就是要尽可能的让楼市横盘,能坚持一年算一年。

 

只有横盘才能在保护楼市的前提下,打击炒房投机。如果楼市的预期不再是上涨,而且横盘,最多5年,炒房客就会彻底不见,楼市也会软着陆,政府也解除了金融炸弹,算是一个完美的结局。

但是,设想毕竟只是设想,如果政府可以控制一切,要经济规律干什么?以上冷眼计算的都是横盘对控制房价泡沫的作用,横盘对买房者和炒房客的杀伤力。所有的假设都有一个前提,就是政府可以让房价横盘,可恶意控制房价。但是根据目前的情况看,要做到楼市不涨不跌的横盘,无疑难于登天。

为什么呢?只要房价停止停止上涨,甚至涨幅不大,那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%,这意味着你的房子出租,每年只能获得1.2%,远远低于7%左右的通胀,在通胀面前,持有一败涂地。

在回到文章开头冷眼说到的那个月供4万,无钱旅游的中产家庭。每年还贷48万,绝大部分还的是利息,再加上自己投进去的30%的首付,一年房产的持有成本起码是在30万以上。而如果租房的话,一年的大概一年15万就可以打住,中间负的15万就是侵蚀家庭的现金流,哪怕房价没有跌,只是横盘,这15万都亏进去 了。

从目前来看,北上广深等一线城市的房价已经横盘近两年,不管是炒房的还是买房投资的家庭,由于现金流的紧张,都已经无法承受房价横盘的现状,打折甩房的越来越多,变现回收资金是他们的一致选择。在散户做主的二手房市场,已经开始形成一股打折卖房的暗流。

而这种暗流一旦形成气候,必将进一步刺激地产开发商的新房资金回笼策略,就像目前恒大等开发商的6折甩房一样,也像目前很多房企正在进行的全员营销一样。所以,从目前的情况看,房价横盘只能是一个美好的设想,久盘必跌,房价已经在开始选择方向了,这就是向下。政府可以控制新房的价格,但是二手房降价抛售的趋势是无法阻挡的。

纵观未来全国的楼市,不管是新房还是二手房,必然是打折抛房的天下。就看谁的折扣低,谁才能最快回笼资金。是否保本、投资是否盈利已经不重要了,能回笼到资金,尽量降低损失,这才是问题的关键。

 

 

好,今天的讲座就到这里,谢谢大家!

 

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