20201105财经冷眼:房产巨头多城半价甩房,争相回笼现金防债务崩断!老业主打砸售楼部!房产将迎降价雨!(第373期)

20201105财经冷眼:房产巨头多城半价甩房,争相回笼现金防债务崩断!老业主打砸售楼部!房产将迎降价雨!(第373期)

这些年,但凡房子降价,可以说都会受到各种阻力。比如去年碧桂园在恩施降房价被政府约谈,恩施、安徽等地方将家也被政府约谈。还有一些地方的地产商降价被老业主砸售楼部,可以说是屡见不鲜。

而就在前几天,天津因为房子降价的事情,被砸了售楼部。天津宝坻融创的一个楼盘大幅降价,房价由12500元直降4000元,降价30%,均价8500元。这个消息一经确认,请发了前期购房业主的强烈不满,前往售楼部聚集讨要说法,引发砸售楼部的行为。最终该营销政策被宝坻住建委火速叫停,并且封禁售楼部,项目被要求停业整顿。
房价只能涨不能降,已经成为买房人一个默认的底线。一旦房子降价了,就完全置契约精神于不顾,打砸售楼部去闹,闹到你不降价为止。如果都这么闹,中国股民最应该去闹的就是证监会。

事实上你降价我就闹,不单单是业主闹,很多很多在同行也去闹。同行是冤家,在他们眼中你私自降价就是一种大逆不道的行为。
更早时间同样发生在武汉融创某楼盘的遭遇,也同样不可思议。这个楼盘叫融创九派江山江赋,原计划9月初开盘,结果意外发生了。价格刚刚公示,还未开盘就遭到了一百多组举报。举报的规模创了记录。

据说举报的原因,是因为有热心市民认为融创房子定价过低,低价扰乱市场。很明显这就是同行举报的。
根据了解该融创楼案备案价9000/平,首开价格释放是8300,而周边新房均价9200左右。
不到10%的价差,就被热心市民认为是低价倾销,结果就被投诉了。举报的究竟是市民还是同行呢?那就见仁见智,不得而知了。
反正这投诉信的字里行间,流露出的文字功底是相当的专业。
最后,铺天盖地的投诉,导致融创该楼盘负责人被约谈,并收到了一份企业监管函。又一波楼市降价的风险被扼杀在了摇篮里。

2
没有对比就没有伤害。
有了在天津、武汉的前车之鉴,在当下的郑州,融创的降价促销政策就灵活多了。
各处楼盘多点开花,从港区到主城,从新盘到尾货,从洋房到高层,各种别出心裁花样促销,套路满满!
比如说人才补贴:融创空港宸院,网签之后,直接给予10万人才补贴。当然学历啥的,就是个借口,但是实打实的给购买者送了钱,大家心照不宣罢了。
比如说月供补贴:融创中原大观,尾盘小户型,购房直接补贴三年月供。十万真金白银算下来,房价直减近3000/平。美其名曰,减轻购房者负担。
还有中介直补:融创蘭园,老城核心区,100平的补贴9万,133平的补贴15万,1.8万最低降到1.5-1.6左右。
各楼盘活动宣传的是铺天盖地。但是明面上降价是不存在。这也就是我之前节目里说的,现在房子有价无市,要脱手的话必须降价。

这次融创在郑州的各种促销活动,本质上就是降价。但是都打出了各种促销的由头,都没有明目张胆降价,主要是因为前段时间河南省的房地产协会召集各路开发商大佬开会,最终公布了一则行业共识:不带头降价,共同维护市场稳定。其实就是价格同盟。

如果联想到这次这次融创的促销,这层意思就很明白了。可想而知,在这个时候,融创如果冒天下之大不韪,公然带头降价,可能就会发生像武汉那样的同行大量的举报、约谈了。

再说都是同行,日后大家总要在一个锅里吃饭,低头不见抬头见,弄翻脸了肯定总不好。
外有武汉前车之鉴,内有郑州会议之声,不得已,曲线救国一下。以各种补贴的名义做降价之实,终究比直接降价多了一层遮羞布,有人问起来,好歹有个说辞。大家心照不宣就好。用时间换空间。

但是直到现在,绿博万科兰乔圣菲尾盘几栋楼以腰斩的价格大甩卖,可以说已经打破了楼市市场的默契,所谓的房地产协会行业巨头之间不降价促销的会议宣言也名存实亡。
有了万科领头羊的示范效应,融创也就无所谓遮遮掩掩,最新的新推项目融创城折扣直接拉满,直接把价格打到谷底,可以说跌破低底价。

很多郑州与的楼盘是没有更惨淡,只有下月更惨淡。没有价格更低,只有下一个更低。因为今年降出新低的价格实在是太多了。降价的房子太多,想买房的人来不及去看。开发商拿出极大的诚意降价促销,真的锤破了区域底价,价格一降再降,但郑州的购房者已无动于衷了。

这背后是购房者的两个疑问:1、如果我今天买了,明天又降了怎么办?郑州房价从2017年下半年开始阴跌,到跌跌不休,再到今天的跌破底价。买涨不买跌是普遍的心态。第二个疑问是,如果我今天买了,郑州三五年不涨怎么办?房价不涨还要支付贷款利息和物业费等,相当于就是自己承担亏损。

所以现在买房者很多也贼精,对降价的反映不大,越降越不敢买。但是开发商不能因为买房者不积极而停止降价促销。

天津、武汉、郑州等等众多融创的项目都在做同一件事,回笼资金。现在抢资金就是在和时间赛跑,谁能回笼资金,谁就可以续命更长时间。回笼不了资金的,就只有雷爆。

3
今年融创的营收压力,比往年来的更猛烈些。即便是融创也不能无视三条红线的监管重压。
今年820日,央行、住建部、银保监会召开房企座谈会,参会代表来自碧桂园、恒大、融创、万科等十二家房企。
会议上提出了资金监测和融资管理的规定,与会的12家房企需于9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合三条红线的调整,若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。达摩克利斯之剑悬在头顶,生死时速,倒计时正式开始了!

 

恒大、融创、碧桂园、万科作为全国房企的四大龙头,面临的境况各不相同。
恒大不用睡了,情况最为严重,三条红线全部踩线,位居红档
在经历了一系列重组谣言,融资风波之后,恒大七折销售全面出击,全民营销火力全开,不计成本的努力之下,销售额全面领先。截止到108日,恒大完成销售金额5922.5亿元,已完成全年目标91.1%。看起来已经慢慢远离了深水区!
万科和碧桂园处境相对更好一些,仅踩线一条,位于黄档。不过即便如此,万科在1024日的媒体交流会上表示,尽一切努力,争取明年回到绿线。万科兰乔圣菲敢冒天下之大不韪,以腰斩的价格在郑州卖房就是明证。
融创的情况就稍显尴尬,同样位于红档,三条红线全中。为了尽快的回到绿色安全区,融创不得不采取行动。什么行动?无外乎开源节流。
对于房地产开发商来说,最重要的支出就是少拿地,少花钱。
今年上半年,融创新增土地储备1730万平方米,新增货值2330亿元,同比大幅降低64%
前七月,融创拿地金额381亿元,同比减少44.38%,在房企拿地排行榜排名仅地15位,下滑12个位次。
开源就更直接,就是销售业绩,卖房子回血。放弃用时间换空间的政策,用尽快的时间,回笼资金,同样是融创所面临的难题。
截止到9月末,公司实现合同销售金额3806.9亿元,按照全年6000亿元来看,仅完成年度销售目标63.4%。低于时间节点75%,位居四大房企之末。

而融创今年年初负债额高达8000多亿,资产负债率高达90%,可以说是债务压力山大。明白了这一点,就更能体会到,融创采取变相补贴等方式,压低房价,急于回收资金的决心。活下去才是房企最迫切的要求。

4
可以预想到的是,今年将会有更多的开发商加入到降价的大军之中。规模如万科、融创这种头部开发商也不例外。
对于开发商来说,降价回血同样是自身的企业行为,无可厚非。但购房者要求房地产公司,承担降价带来的损失,这纯粹就是无赖逻辑!
房屋价格的下跌属于市场风险,作为市场交易的主体,风险自负,购房者应该有契约精神;否则这么多年房价上涨,开发商是不是可以向业主要点分成?甚至以此要求政府给予施压,进行救助,更是无稽之谈。
牢记!今后房子是用来住的,不是用来炒的! 

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